Haus verkaufen? In wenigen Minuten wissen, wases kostet und wie es abläuft

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Die Kosten im Überblick

Beim Hausverkauf fallen mehrere Kostenblöcke an, die sich unterschiedlich auf Käufer und Verkäufer verteilen:

• Notar und Grundbuch: Für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung im Grundbuch fallen insgesamt grob eineinhalb bis zwei Prozent des Kaufpreises an. Diese Kosten trägt üblicherweise der Käufer, weil er den Eigentumsübergang beantragt. Als Verkäufer zahlen Sie in der Regel nur die Löschung eigener Grundschulden oder Hypotheken, falls das Haus noch belastet ist.
• Maklerprovision: Wird ein Makler eingeschaltet, gilt seit Dezember 2020 beim Verkauf an private Käufer eine klare Regel: Die Provision wird zwischen Käufer- und Verkäuferseite mindestens hälftig geteilt, unabhängig davon, wer den Makler beauftragt hat. Die genaue Höhe ist frei verhandelbar und unterscheidet sich je nach Region und Anbieter, ein Angebotsvergleich lohnt sich in jedem Fall.
• Energieausweis: Er ist beim Verkauf gesetzlich vorgeschrieben (Gebäudeenergiegesetz) und muss potenziellen Käufern spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Die Kosten dafür sind überschaubar, hängen aber von Gebäudeart und Ausweistyp ab.
• Vorfälligkeitsentschädigung: Läuft noch ein Immobilienkredit, kann die Bank bei vorzeitiger Ablösung eine Entschädigung verlangen. Die Höhe hängt stark vom Einzelfall ab, hier lohnt ein Blick in den Kreditvertrag, bevor Sie einen Verkaufspreis kalkulieren.
• Renovierung und Homestaging: Kein Pflichtposten, aber oft der Hebel mit dem größten Effekt auf den erzielbaren Preis. Wie viel sich lohnt, hängt vom Zustand des Hauses und der Marktlage vor Ort ab.

Wer diese Posten nicht überschlägt, sondern wirklich durchrechnet, sieht oft, dass der Nettoerlös deutlich unter dem Angebotspreis liegt. Genau dafür sind Rechner mit echten Formeln gedacht, statt grober Faustregeln, die die eigene Situation gar nicht abbilden.

Wann wird die Spekulationssteuer fällig?

Der Verkauf einer Immobilie kann einkommensteuerpflichtig werden, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 Einkommensteuergesetz). Diese Zehnjahresfrist gilt unabhängig vom Verkaufspreis. Eine wichtige Ausnahme: Wer die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt hat, bleibt von der Spekulationssteuer befreit, selbst wenn die zehn Jahre noch nicht vorbei sind. Diese Regel betrifft besonders häufig geerbte Häuser oder Fälle von Trennung und Scheidung, in denen die Fristen schnell unübersichtlich werden. Wie die Steuer im Detail berechnet wird und welche legalen Wege es gibt, sie zu vermeiden, erklären wir ausführlich im vertiefenden Beitrag zur Spekulationssteuer dieses Silos. Bei ungewöhnlichen Konstellationen, etwa Miteigentum, teilweiser Vermietung oder mehreren Verkäufen in kurzer Zeit, ersetzt dieser Überblick kein Gespräch mit einem Steuerberater.

Der Ablauf vom ersten Gedanken bis zur Übergabe

In groben Zügen läuft ein Hausverkauf in folgenden Phasen ab: Wertermittlung, Entscheidung für oder gegen einen Makler, Erstellung der Unterlagen (Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne), Vermarktung und Besichtigungen, Verhandlung, notarielle Beurkundung, und schließlich Übergabe nach Zahlungseingang. Zwischen erstem Inserat und Notartermin vergehen je nach Marktlage, Objekt und Preisvorstellung oft mehrere Monate. Eine detaillierte Schritt-für-Schritt-Checkliste mit realistischem Zeitplan finden Sie im separaten Ablauf-Beitrag dieses Silos.

Statt sich durch ein weiteres Immobilienportal mit generischen Ratgebertexten zu klicken, kommen Sie hier direkt zu Ihrer Situation: Sie geben an, ob Sie geerbt haben, sich scheiden lassen, einen Pflegeplatz finanzieren müssen oder einfach regulär verkaufen wollen, und bekommen darauf zugeschnittene nächste Schritte. Auch bei Sonderfällen wie Teilverkauf oder Leibrente rechnen wir ehrlich gegen, statt nur die Vorteile zu bewerben, denn diese Modelle gehen für Verkäufer finanziell selten so auf, wie es in der Werbung klingt. Wenn Sie unverbindlich wissen wollen, was ein geprüfter Makler für Ihre Immobilie einschätzt, können Sie hier eine kostenlose Ersteinschätzung anfragen, ganz ohne dass Sie vorher ein langes Formular ausfüllen müssen.

Diese Unterlagen brauchen Sie vor dem Verkauf

Ein Teil der Verzögerungen bei Hausverkäufen entsteht nicht durch fehlende Käufer, sondern durch fehlende Unterlagen. Diese Dokumente sollten Sie frühzeitig zusammensuchen, bevor Sie überhaupt inserieren:

• Grundbuchauszug: Zeigt Eigentumsverhältnisse und eingetragene Belastungen wie Grundschulden. Aktuelle Auszüge erhalten Sie beim zuständigen Grundbuchamt.
• Energieausweis: Gesetzlich vorgeschrieben, muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, nicht erst beim Notartermin.
• Baupläne und Wohnflächenberechnung: Erleichtern Käufern die Einschätzung des Objekts und beugen späteren Streitigkeiten über die tatsächliche Wohnfläche vor.
• Nachweise über Modernisierungen: Neue Heizung, Dach, Fenster oder Elektrik sind wertsteigernd, aber nur, wenn Sie die entsprechenden Unterlagen auch vorlegen können.
• Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Teilungserklärung, aktuelle Protokolle der Eigentümerversammlung und Nachweise über die Instandhaltungsrücklage.

Wer diese Punkte erst während laufender Verhandlungen zusammensucht, verliert im Zweifel Käufer, die sich für ein Objekt mit vollständigen Unterlagen entscheiden. Ein vollständiges Dossier gehört nicht zwingend zur Erstansprache, erleichtert aber jeden weiteren Schritt erheblich.

Regionale Unterschiede nicht unterschätzen

Kosten, erzielbare Preise und Verkaufsdauer unterscheiden sich je nach Lage teils erheblich. Pauschale bundesweite Durchschnittswerte verschleiern das eher, als dass sie helfen. Verlassen Sie sich für Ihre eigene Kalkulation nach Möglichkeit auf regionale Marktdaten statt auf grobe Näherungen, die für Ihren Ort gar nicht zutreffen müssen.

Häufige Fragen

Wie viel Prozent des Verkaufspreises gehen typischerweise für Kosten drauf?

Das hängt stark davon ab, ob ein Makler beteiligt ist, wie die Provision aufgeteilt wird und ob noch ein Kredit läuft. Notar- und Grundbuchkosten liegen für den Käufer grob bei eineinhalb bis zwei Prozent, für Sie als Verkäufer bleiben in der Regel nur Restposten wie die Löschung von Grundschulden. Eine verlässliche Zahl für Ihren Fall liefert nur eine individuelle Rechnung.

Muss ich beim Hausverkauf immer Steuern zahlen?

Nein. Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, fällt keine Spekulationssteuer an. Auch bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Kalenderjahren entfällt sie, unabhängig von der Haltedauer.

Brauche ich zwingend einen Makler?

Nein, ein Verkauf ist auch privat möglich. Ein Makler übernimmt dafür Aufwand bei Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlung, wofür seit Dezember 2020 die Provision beim Verbraucherverkauf mindestens hälftig geteilt wird.

Wie lange dauert ein Hausverkauf im Schnitt?

Das hängt von Objekt, Lage und Preisvorstellung ab, seriöse Zeiträume bewegen sich meist im Bereich mehrerer Monate zwischen erster Vermarktung und Notartermin. Eine grobe Zeitplanung mit den einzelnen Phasen finden Sie im Ablauf-Beitrag dieses Silos.