Nebenkosten beim Hausverkauf? So viel bleibt am Ende wirklich übrig

Wer ein Haus verkauft, zahlt drauf, bevor der erste Euro wirklich auf dem eigenen Konto ankommt. Notar, Grundbuch, teils ein Makler und je nach Situation das Finanzamt wollen etwas vom Kaufpreis abhaben, und wer diese Posten vorher nicht kennt, kalkuliert am Ende mit einer Zahl, die so nie ausgezahlt wird. Diese Übersicht listet jeden relevanten Nebenkostenposten einzeln auf, mit den Angaben, die tatsächlich gesichert sind, statt mit vagen Pauschalprozenten.

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Diese Kosten trägt in der Regel der Käufer

Notar- und Grundbuchkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung im Grundbuch belaufen sich insgesamt grob auf eineinhalb bis zwei Prozent des Kaufpreises. Diese Summe zahlt in der Regel der Käufer, weil er die Eintragung als neuer Eigentümer beantragt. Dazu kommt für ihn die Grunderwerbsteuer, deren Satz je nach Bundesland unterschiedlich ist. Für Sie als Verkäufer sind das keine eigenen Kostenpunkte, wichtig ist es trotzdem, sie zu kennen, weil sie die Preisverhandlung beeinflussen können.

Diese Kosten bleiben beim Verkäufer hängen

Auch wenn der Käufer den Großteil der Nebenkosten trägt, bleiben für Sie als Verkäufer typischerweise diese Punkte:

• Löschung eigener Grundschulden oder Hypotheken: Ist das Haus noch belastet, muss die Grundschuld vor oder bei der Übergabe gelöscht werden. Diese Kosten trägt der Verkäufer.
• Maklerprovision (Anteil): Wird ein Makler beauftragt, gilt seit Dezember 2020 beim Verkauf an private Käufer die Regel, dass die Provision mindestens hälftig zwischen Käufer- und Verkäuferseite geteilt wird. Die genaue Höhe ist verhandelbar und marktüblich unterschiedlich.
• Energieausweis: Gesetzlich vorgeschrieben nach dem Gebäudeenergiegesetz, muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Die Kosten dafür sind überschaubar und hängen vom Ausweistyp ab.
• Vorfälligkeitsentschädigung: Läuft noch ein Kredit auf die Immobilie, kann die Bank bei vorzeitiger Rückzahlung eine Entschädigung verlangen. Die Höhe ist individuell und hängt vom Kreditvertrag ab, ein Blick in die Konditionen lohnt sich vor jeder Preiskalkulation.
• Renovierung oder Homestaging: Kein Pflichtposten, aber oft der Hebel mit dem größten Effekt auf den letztlich erzielten Preis. Ob und wie viel sich lohnt, hängt vom Zustand des Hauses ab.

Kosten, die vom Einzelfall abhängen

Manche Posten lassen sich nicht pauschal beziffern, weil sie von der individuellen Situation abhängen: eine mögliche Spekulationssteuer, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und keine Eigennutzung vorlag (mehr dazu im Artikel „Haus verkaufen: Kosten, Steuern und Ablauf ohne Überraschungen“), Kosten für einen Gutachter bei strittiger Wertermittlung, oder Ausgleichszahlungen bei Miteigentum, etwa nach einer Scheidung oder unter Erbengemeinschaften. Bei solchen Konstellationen ersetzt keine Pauschalliste ein Gespräch mit einem Steuerberater oder Fachanwalt.

So behalten Sie den Überblick

Statt jeden Posten einzeln zu schätzen, lohnt sich eine Gesamtrechnung mit den echten Zahlen Ihrer Immobilie: Kaufpreis, offene Kreditsumme, geplanter Maklereinsatz und Haltedauer. Mit einer kostenlosen Ersteinschätzung sehen Sie, was für Ihre konkrete Situation realistisch bleibt, bevor Sie sich auf einen Angebotspreis festlegen.

Häufige Fragen

Zahlt der Verkäufer die Notarkosten?

Nein, in der Regel trägt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten, weil er den Eigentumsübergang beantragt. Der Verkäufer zahlt üblicherweise nur die Löschung eigener Grundschulden, sofern das Haus noch belastet ist.

Wie hoch ist die Maklerprovision beim Hausverkauf?

Seit Dezember 2020 gilt beim Verkauf an private Käufer, dass die Provision mindestens hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird. Die genaue Höhe ist frei verhandelbar und unterscheidet sich je nach Region und Anbieter.

Fallen beim Hausverkauf immer Steuern an?

Nein. Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, entfällt die Spekulationssteuer. Auch bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Kalenderjahren fällt sie nicht an.

Wer zahlt den Energieausweis?

Der Verkäufer, da er gesetzlich verpflichtet ist, ihn spätestens zur Besichtigung vorzulegen.