Teilverkauf vom Haus: lohnt sich das wirklich? Die Rechnung in 5 Minuten

Ein Teilverkauf klingt nach der bequemen Lösung: Geld vom eigenen Haus bekommen, ohne auszuziehen. In der Praxis frisst das laufende Nutzungsentgelt einen großen Teil dieses Vorteils wieder auf, und beim späteren Gesamtverkauf kommen weitere Kosten hinzu. Wer die Zahlen kennt, entscheidet sich in vielen durchgerechneten Fällen für einen klassischen Verkauf mit Wohnrecht oder eine Leibrente statt für den Teilverkauf.

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Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil Ihrer Immobilie, meist zwischen 10 und 50 Prozent, an einen Anbieter und bleiben gegen ein monatliches Entgelt wohnen. Der Reiz liegt auf der Hand: sofortiges Geld, kein Umzug. Was in den Werbeprospekten seltener steht, ist der Preis dieser Bequemlichkeit.

Das Nutzungsentgelt: die eigentliche Kostenfalle

Für den verkauften Anteil zahlen Sie weiter ein Nutzungsentgelt, praktisch eine Art Miete auf das eigene, nicht mehr vollständig eigene Haus. Üblich sind Sätze zwischen 3 und 7 Prozent pro Jahr auf den ausgezahlten Betrag, und dieser Satz ist in aller Regel nicht für immer fest, sondern wird nach vertraglich festgelegten Zeiträumen neu verhandelt.

Annahme: Hauswert 400.000 Euro, Teilverkauf von 30 Prozent, das entspricht einer Auszahlung von 120.000 Euro.

Zahl: Bei einem Nutzungsentgelt von 5 Prozent pro Jahr auf die ausgezahlten 120.000 Euro werden daraus 6.000 Euro im Jahr, also 500 Euro im Monat.

Zahl: Über 20 Jahre gerechnet summiert sich dieses Entgelt allein auf 120.000 Euro, exakt der Betrag, der einmal ausgezahlt wurde.

Das Geld ist zu diesem Zeitpunkt nicht mehr “günstig geliehen”, sondern schlicht zurückgezahlt, nur eben ohne dass ein einziger Cent Kapitalanteil davon abbezahlt wäre.

Die Abwicklungsvergütung beim späteren Gesamtverkauf

Der Teilverkauf ist selten das Ende der Geschichte. Ziehen Sie irgendwann aus oder verkaufen das restliche Haus komplett, verlangen die meisten Anbieter zusätzlich eine Abwicklungsvergütung auf den Verkaufspreis, unabhängig vom bereits gezahlten Nutzungsentgelt. Diese Kosten tauchen in vielen Beispielrechnungen der Anbieter gar nicht oder nur klein gedruckt auf, obwohl sie den tatsächlichen Ertrag am Ende spürbar schmälern.

Eine unabhängige Ersteinschätzung, was Ihr Haus beim klassischen Verkauf tatsächlich bringen würde (hier prüfen), liefert die Vergleichsbasis, die viele Teilverkaufs-Angebote bewusst offenlassen.

Wertsteigerung wird geteilt, Reparaturen meist nicht

Steigt der Immobilienwert in den Jahren nach dem Teilverkauf, profitiert davon nicht nur der Eigentümer, sondern anteilig auch der Anbieter, entsprechend seinem Miteigentumsanteil. Bei Instandhaltung und Reparaturen läuft es dagegen häufig andersherum: Diese Kosten bleiben in vielen Verträgen vollständig beim Eigentümer, obwohl er nur noch einen Teil des Hauses besitzt. Ein neues Dach oder eine Heizungssanierung wird also zu 100 Prozent aus der eigenen Tasche bezahlt, während der Wertzuwachs, den diese Investition auslöst, geteilt wird.

Die Alternative: Vollverkauf mit Wohnrecht oder Leibrente

Wer Liquidität braucht, aber im Haus wohnen bleiben will, hat neben dem Teilverkauf zwei Alternativen, die in der ehrlichen Rechnung oft besser abschneiden: den vollständigen Verkauf mit eingetragenem, lebenslangem Wohnrecht, oder eine Leibrente, bei der eine monatliche Zahlung bis ans Lebensende vereinbart wird. Beide Modelle übertragen das Wertsteigerungsrisiko vollständig auf den Käufer und beenden laufende Instandhaltungspflichten je nach Vertrag ganz oder teilweise. Wie sich Verkaufskosten und mögliche Spekulationssteuer beim klassischen Verkauf konkret berechnen, lässt sich mit den passenden Rechnern direkt nachvollziehen (mehr dazu im Artikel zu Haus verkaufen: Kosten, Steuern und Ablauf ohne Überraschungen).

Ob ein Teilverkauf im Einzelfall trotzdem sinnvoll ist, etwa weil das Haus nicht komplett veräußert werden soll oder ein Vollverkauf aus familiären Gründen ausscheidet, lässt sich nur mit den eigenen Zahlen und einer unabhängigen Beratung klären, nicht mit der Musterrechnung eines einzelnen Anbieters.

Fazit

Ein Teilverkauf verschafft schnelles Geld, aber selten günstiges Geld: Nutzungsentgelt und Abwicklungsvergütung erreichen zusammen über die Jahre oft die Größenordnung des ausgezahlten Betrags. Wer die eigenen Zahlen kennt, bevor er unterschreibt, trifft eine informierte statt eine bequeme Entscheidung.