Haus geerbt? Diese Fristen entscheiden, ob es teuer wird.

Wenn Sie ein Haus geerbt haben, zählt zuerst die Reihenfolge, nicht das Bauchgefühl. Klären Sie in den ersten sechs Wochen, ob Sie das Erbe überhaupt annehmen wollen, sichern Sie danach Grundbuch und Erbschaftsteuererklärung, und entscheiden Sie erst anschließend in Ruhe über Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung. Wer diese Reihenfolge umdreht, verliert Geld an Fristen, nicht an schlechten Entscheidungen.

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Die Ausschlagungsfrist zuerst prüfen

Sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem Sie vom Erbfall und Ihrem Erbrecht erfahren haben, bleiben Ihnen, um das Erbe auszuschlagen. Bei Auslandsbezug, etwa wenn der Erblasser im Ausland gelebt hat oder Sie selbst im Ausland wohnen, verlängert sich die Frist auf sechs Monate. Diese Frist wird wichtig, wenn am Haus mehr Schulden hängen als es wert ist, oder wenn eine Erbengemeinschaft droht, in der eine Einigung mit allen Beteiligten unwahrscheinlich erscheint. Wer nichts unternimmt, gilt nach Fristablauf automatisch als Erbe, mit allen Rechten und allen Pflichten. Das gilt auch für Schulden, die im Nachlass stecken und die Sie zu diesem Zeitpunkt vielleicht noch gar nicht kennen, etwa offene Handwerkerrechnungen, eine Restschuld aus der Baufinanzierung des Hauses oder Steuerschulden des Erblassers. Wer unsicher ist, ob der Nachlass überschuldet sein könnte, sollte vor Ablauf der sechs Wochen zumindest eine grobe Einschätzung von Vermögen und Verbindlichkeiten einholen, statt sich allein auf Vermutungen zu verlassen. Eine spätere Anfechtung der Annahme ist zwar theoretisch möglich, aber an enge Voraussetzungen geknüpft und in der Praxis deutlich schwerer durchzusetzen als eine rechtzeitige Ausschlagung.

Zahl: 6 Wochen Zeit für die Ausschlagung ab Kenntnis vom Erbfall, bei Auslandsbezug 6 Monate.

Grundbuch und Erbschein: die gebührenfreie Frist nutzen

Nach dem Erbfall gehört das Haus formal noch dem Verstorbenen, solange das Grundbuch nicht berichtigt ist. Die Berichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei, danach fallen Grundbuchgebühren an, die sich am Wert des Hauses orientieren und bei einer durchschnittlichen Immobilie schnell in den vierstelligen Bereich gehen. Für die Berichtigung brauchen Sie entweder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll oder einen Erbschein, den Sie beim zuständigen Nachlassgericht beantragen. Der Erbschein kostet abhängig vom Nachlasswert eine eigene Gebühr und dauert je nach Gericht und Auslastung mehrere Wochen bis wenige Monate, weshalb ein früher Antrag Zeit spart, selbst wenn ein Verkauf noch gar nicht feststeht. Wer einen Verkauf plant (mehr dazu im Artikel zu Haus verkaufen: Kosten, Steuern und Ablauf ohne Überraschungen), sollte den Erbschein besonders früh beantragen, denn ohne ihn oder ein eröffnetes notarielles Testament lässt sich kein Kaufvertrag beurkunden und kein Käufer verlässlich als neuer Eigentümer eingetragen werden. Banken und Kaufinteressenten fragen den Grundbuchstand ohnehin ab, ein noch auf den Verstorbenen laufendes Grundbuch wirkt auf seriöse Käufer eher abschreckend, weil es auf ungeklärte Erbverhältnisse hindeutet.

Zahl: 2 Jahre Frist für die gebührenfreie Grundbuchberichtigung nach dem Erbfall.

Erbschaftsteuer: Freibeträge und das Familienheim

Wie viel Steuer auf das geerbte Haus anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert der Immobilie ab. Ehepartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von 400.000 Euro, Enkel von 200.000 Euro. Liegt der geerbte Anteil unter diesen Werten und wurde kein weiteres relevantes Vermögen vererbt, fällt keine Erbschaftsteuer an. Eine wichtige Ausnahme betrifft das selbstgenutzte Familienheim: Ziehen Ehepartner oder Kinder selbst ein und bewohnen das Haus mindestens zehn Jahre lang durchgehend, bleibt es unabhängig vom Wert steuerfrei, bei Kindern allerdings nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Für den darüber liegenden Flächenanteil wird trotzdem anteilig Steuer fällig, bei größeren Häusern lohnt sich hier eine genaue Berechnung. Wird die Selbstnutzung innerhalb der zehn Jahre wieder aufgegeben, etwa weil das Haus doch verkauft oder vermietet wird, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend, außer es liegen zwingende Gründe wie Pflegebedürftigkeit vor. Wer das Haus stattdessen von Anfang an verkaufen möchte, muss zusätzlich die Spekulationsfrist des Erblassers im Blick behalten. Sie läuft beim Erben weiter und beginnt nicht neu mit dem Erbfall, weil der Erbe rechtlich in die Position des Erblassers eintritt. Hat der Erblasser das Haus schon länger als zehn Jahre besessen oder durchgehend selbst bewohnt, bleibt ein Verkauf steuerfrei, unabhängig davon, wie kurz Sie selbst als Erbe Eigentümer waren, bevor Sie verkaufen.

Wenn mehrere erben: die Grenzen der Erbengemeinschaft

Erben Sie das Haus gemeinsam mit Geschwistern oder anderen Angehörigen, entscheidet die Erbengemeinschaft nur gemeinschaftlich. Für einen Verkauf braucht es die Zustimmung aller Miterben, ein einzelner Miterbe kann das Haus weder allein verkaufen noch allein behalten noch allein vermieten. Auch kleinere Entscheidungen wie eine Sanierung oder die Beauftragung eines Maklers erfordern in der Regel Einstimmigkeit oder zumindest eine Mehrheit, abhängig davon, ob es sich um eine ordnungsgemäße Verwaltung oder eine wesentliche Veränderung handelt. Kommt keine Einigung zustande, bleibt am Ende nur die Teilungsversteigerung, ein Zwangsverkauf über das Amtsgericht, bei dem erfahrungsgemäß ein niedrigerer Preis erzielt wird als bei einem freihändigen Verkauf mit normaler Vermarktungszeit, weil Bieter bei Zwangsversteigerungen üblicherweise einen Abschlag einpreisen. Aus genau diesem Grund lohnt sich vor einer Teilungsversteigerung fast immer eine unabhängige Werteinschätzung, damit alle Miterben auf derselben Zahlenbasis verhandeln, statt sich auf Gefühl oder veraltete Vorstellungen vom Wert des Hauses zu verlassen. Häufig genügt schon eine belastbare, neutrale Zahl, um eine festgefahrene Erbengemeinschaft wieder gesprächsfähig zu machen.

Fazit

Ein geerbtes Haus wird selten durch die Entscheidung teuer, ob Sie verkaufen oder behalten, sondern durch verpasste Fristen davor. Prüfen Sie zuerst die Ausschlagung, sichern Sie danach Grundbuch und Erbschaftsteuer, und klären Sie erst dann in Ruhe, was mit dem Haus geschehen soll. Bei größeren Erbengemeinschaften oder Auslandsbezug lohnt sich der Weg zu einem Fachanwalt für Erbrecht oder einem Steuerberater, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.