Immobilie verkaufen bei Scheidung? Erst die Reihenfolge klären, dann den Preis.

Bei einer Scheidung entscheidet nicht der Markt über den richtigen Zeitpunkt zum Verkauf, sondern die eigene Rechtslage: Wem das Haus gehört, wie der Zugewinn ausgeglichen wird und wer aktuell noch darin wohnt. Wer diese drei Punkte vor dem Verkauf klärt, vermeidet sowohl unnötigen Streit als auch eine überraschende Steuerforderung. Wer sie ignoriert, riskiert erfahrungsgemäß beides gleichzeitig.

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Wem gehört das Haus? Miteigentum und Zugewinnausgleich

Steht die Immobilie im Grundbuch auf beide Ehepartner, sind beide Miteigentümer und müssen einem Verkauf gemeinsam zustimmen, unabhängig davon, wer während der Ehe mehr eingezahlt hat oder wessen Name auf dem Kreditvertrag steht. Gehört das Haus nur einem Partner allein, fließt sein Wert trotzdem in den Zugewinnausgleich ein, sofern es während der Ehe an Wert gewonnen hat, etwa durch Preissteigerungen am Markt oder durch gemeinsam finanzierte Sanierungen. In der Praxis heißt das häufig: Auch wer allein im Grundbuch steht, muss dem anderen einen Ausgleich zahlen, der sich am Wertzuwachs des Hauses zwischen Eheschließung und Trennung orientiert, nicht am aktuellen Marktwert allein. Eine belastbare, nachvollziehbare Werteinschätzung ist deshalb meist der erste sinnvolle Schritt, noch vor jedem Gespräch über den Verkauf selbst, weil sich sonst Ausgangswert und Endwert kaum seriös vergleichen lassen und die Verhandlung ins Gefühlige abgleitet.

Erst das Trennungsjahr, dann der Verkaufsdruck

Vor der Scheidung liegt in Deutschland in aller Regel ein Trennungsjahr, in dem beide Partner formal noch verheiratet sind, aber getrennt leben. Ein Verkauf ist während dieser Zeit rechtlich möglich, setzt aber weiterhin die Zustimmung beider Miteigentümer voraus, das Trennungsjahr allein ändert an den Eigentumsverhältnissen nichts. Wer auszieht, verliert dadurch nicht automatisch seinen Anteil am Haus, muss aber klären, ob und wie lange der andere Partner allein darin wohnen bleibt, und ob dafür eine Nutzungsentschädigung gezahlt wird. Diese Frage wirkt sich später direkt auf die Steuerfrage aus, denn sie entscheidet, wessen Selbstnutzung als unterbrochen gilt und wessen nicht. Wer schon während des Trennungsjahres eine grobe Einigung über den späteren Verkauf anstrebt, erspart sich am Ende oft eine hitzige Verhandlung unter Zeitdruck kurz vor der eigentlichen Scheidung.

Spekulationssteuer bei Scheidung: die Falle mit der Selbstnutzung

Zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie gilt grundsätzlich eine Spekulationsfrist von zehn Jahren, innerhalb derer ein Verkaufsgewinn steuerpflichtig wird. Diese Steuer entfällt, wenn die Immobilie durchgehend selbst bewohnt wurde, und genau hier liegt bei Scheidungen eine häufig übersehene Falle: Zieht ein Partner während der Trennung aus, während der andere mit den gemeinsamen Kindern im Haus bleibt, kann die Selbstnutzung des ausgezogenen Partners unterbrochen sein. Wird das Haus dann innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft, droht für seinen Anteil am Wertzuwachs eine Steuerpflicht, während der im Haus verbliebene Partner für seinen Anteil weiterhin steuerfrei bleiben kann. Diese Ungleichbehandlung überrascht viele Paare erst beim Notartermin, dabei lässt sie sich mit rechtzeitiger Planung, etwa einer klaren Regelung im Trennungsjahr oder einem früheren Verkauf, oft vermeiden oder zumindest abmildern (mehr dazu im Artikel zu Haus verkaufen: Kosten, Steuern und Ablauf ohne Überraschungen).

Zahl: 10 Jahre Spekulationsfrist zwischen Kauf und Verkauf, sonst wird der Gewinn steuerpflichtig.

Zahl: Ohne durchgehende Selbstnutzung bis zum Verkaufsjahr kann die Steuerbefreiung für den ausgezogenen Ehepartner entfallen.

Wenn keine Einigung gelingt: Teilungsversteigerung als letzter Weg

Können sich beide Partner nicht auf einen Verkauf, einen Preis oder eine Auszahlung einigen, kann jeder Miteigentümer eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Das Ergebnis ist ein Zwangsverkauf, bei dem erfahrungsgemäß ein niedrigerer Preis erzielt wird als bei einem freihändigen Verkauf mit normaler Vermarktungszeit, weil Bieter bei Versteigerungen üblicherweise einen Abschlag einpreisen und das Verfahren zusätzliche Gerichtskosten verursacht, die beide Seiten treffen. Vor diesem Schritt lohnt sich fast immer eine neutrale Werteinschätzung beider Parteien, weil sie oft schon allein die Diskussionsgrundlage verändert und einen einvernehmlichen Verkauf wieder möglich macht, selbst wenn die Fronten vorher verhärtet schienen.

Fazit

Eine Scheidung macht den Verkauf einer gemeinsamen Immobilie komplizierter, aber nicht unmöglich, solange Eigentumsverhältnisse, Zugewinn und Selbstnutzung vor dem Verkauf geklärt sind. Weil sich Zugewinnausgleich und Spekulationssteuer im Einzelfall stark unterscheiden können, lohnt sich vor der Unterschrift der Rat eines Fachanwalts für Familienrecht oder eines Steuerberaters.